Forholdet til grunneier og kommune
Av advokat Ole Sperre, Advokatfirmaet Nicolaisen & Co ANS
Mange lurer på hvordan man går frem for å tilkoble VA-ledning (vann- og avløpsledning), hva koster det i form av anleggsutgifter, tilkoblingsavgifter og vederlag til grunneier og anleggseier. Hva bør man vite ved inngåelse av grunneieravtaler og tilkoblingsavtaler.
Spørsmålene er aktuelle for mange fordi andelen fritidshus med innlagt vann og avløp er stadig økende. Slike bekvemmeligheter er gunstig både for eiendommens bruksverdi og for markedsverdien.
Dette er i høyeste grad et faktisk område, der andre aktører er involvert og hvor kommunen gir god veiledning. Som advokat bistår vi ofte ved forhandling- og utarbeidelse av grunneier- og tilkoplingsavtaler, ved klagebehandling og ved avtalebrudd.
Søknadsprosessen
Anlegg av vann- og avløpsledninger, enten det gjelder stikkledninger eller større anlegg, er søknadspliktige etter plan- og bygningslovens §20-1. Det må sendes fullstendig søknad om tillatelse til gjennomføring av tiltak. Søknadsprosessen må håndteres av en profesjonell aktør. Det første du må gjøre er derfor å kontakte en entreprenør, for eksempel en rørlegger eller byggmester som er godkjent med ansvarsrett for tiltaket.
Anleggsbeskrivelse
Sammen med entreprenøren må du foreta en nøye vurdering av hvor i terrenget ledningstraséen bør gå. Terrenget på Hvaler kan by på store utfordringer med hensyn til tildekking av ledninger og kommunen legger vekt på at traséen skal være grundig vurdert. Kommunen opplyser at den i løpet av det siste tiåret har erfart at ledninger er deponert direkte på berget, uten tildekking eller med svært slett tildekking. Det kreves derfor nå at søknaden skal vedlegges en anleggsbeskrivelse, som beskriver ledningstraséen i terrenget, om ledningene skal legges i en klove, i dyrket mark, gjennom en morene, er det skrint med masse, skal det felles trær osv.
Avklaring i forhold til arealplan
Stikkledninger og andre utvendige ledningsanlegg må først avklares i forhold til arealplanen for området (reguleringsplan eller kommuneplan). Ofte skal ledningene legges i områder som er regulert eller avsatt til landskaps-, natur- og friluftsliv (LNF) eller lignende og det må søkes om dispensasjon fra planformålet jf. plan- og bygningsloven §19-1.
Søknadens innhold
Hvaler kommune opplyser at søknaden må inneholde følgende:
- Søknad om tillatelse til tiltak, inkl. anleggsbeskrivelse
- Oversiktskart – hvor på Hvaler finner tiltaket sted
- Detaljkart – mindre målestokk. Koter og landskapsformasjoner kommer tydelig frem. Horisontalboring, kummer, pumpehus, klamring til fjell, med mer skal komme tydelig frem på kartet
- Gjenpart av nabovarsel
- Gjennomføringsplan
- Søknad om ansvarsrett
- Tilkoblingsavtaler
- Grunneieravtaler
- Ved dispensasjon må det vedlegges begrunnelse
Nærmere om grunneieravtaler
Dersom ledningene skal krysse andres eiendom, må det lages privatrettslige avtaler som sikrer tillatelse til graving og senere vedlikehold av ledningsanlegget som gjerne består av ledning, pumper og kummer.
Du må ta kontakt med alle som eier grunnen der ledningen skal legges og få avtale med hver og en om rett til å legge og ha liggende VA-ledninger i eller på deres grunn mv.
Grunneier må forventes å stille vilkår om hvor ledningen mv skal ligge, om flytting av ledning ved behov, om vederlag for å tillate ledning over sin eiendom og for bruk av grunn og ulemper under anleggsperioden. For bønder kan det bli tale om erstatning for avlingstap. Noen grunneiere er nøye på at retten kun gjelder VA og ikke andre formål som fiber og el. kabler. Grunneier vil også være nøye på når ledningen skal graves og på at arbeidet ikke skader hans eiendom.
Som rettighetshaver må du stille vilkår om rett til å bruke eiendommen i anleggsperioden for eksempel til å grave og kjøre bil, å ha tilsyn med, fornye og vedlikeholde anlegget. Du må også kreve at retten tinglyses på eiendommene den går over og på din egen eiendom. Det er viktig at du får varsel om tiltak i nærheten av ledningen og at ev tiltak ikke skader ledningen.
Ledningen må stedfestes og entreprenøren du har engasjert, må lage et kart som viser ledningsstrekket. Dette kartet bør du ha som bilag til grunneieravtalen og VA-erklæringen som tinglyses.
Når det gjelder grunneiers vederlag, kan han kreve å få dekket sitt påregnelige økonomiske tap. En bonde vil for eksempel kunne kreve dekke avlingstap i anleggsperioden ev avlingssvikt der det er gravd. Må det tas ned trær kan disse måtte erstattes. Som kompensasjon for å ha ledningen liggende, er det vanlig å avtale pris per løpemeter. Kroner 10-30 pr. meter er vanlig og det betales nesten alltid som et engangsvederlag. Det kan høres lite ut for en varig rettighet, men det er ikke bare negativt for en grunneier å få VA-ledning over sin grunn. Det kan øke verdien av hans eiendom, for eksempel ved senere utparsellering av tomter, at han har kort vei til VA-ledninger å kople seg på. Vær oppmerksom på at noen institusjonelle grunneiere krever et administrasjonsvederlag i tillegg til vederlag pr. løpemeter.
Nærmere om tilkoblingsavtaler og innpåkjøp
Hyttenaboene har kanskje allerede inngått avtale med grunneier og investert i et vann- og avløpsanlegg. I så fall tar du kontakt med hyttenaboene for å inngå en avtale om tilkobling til anlegget. Er det mange som har gått sammen, har man gjerne etablert et vann og avløpslag. Laget kan være organisert med styre og registrert med organisasjonsnummer, men mange lag består bare av partene og en VA- fellesavtale.
Ofte har fellesavtalen bestemmelser om opptak av nye medlemmer og om kostnader medlemmet må utrede for å bli medlem. Det er vanlig at vedtektene slår fast at det ikke skal lønne seg å knytte seg til senere. De krever da gjerne at du betaler din andel av de opprinnelige anleggskostnadene indeksregulert til dagens verdi. Det er også vanlig å kreve deg for kostnader med ev oppgraderinger av anlegget som tilknytningen nødvendiggjør.
Dersom du ikke oppnår enighet med anleggseierne, for eksempel fordi det er uenighet om trasévalg, kan kommunen likevel gi tillatelse til tilkobling. Det beror på kommunens skjønn om det skal fattes vedtak om tilknytning, jf. plan- og bygningsloven §27-3 «kan tillate». Det vil ha avgjørende betydning om fordelene med tiltaket er større enn ulempene for anleggseierne, jf. oreigningsloven §2 andre ledd.
Oppnås det ikke enighet om vederlaget, kan du for egen kostnad begjære skjønn til fastsettelse av vederlaget. Slikt skjønn skjer etter jordskiftelovens bestemmelser, jf. jordskifteloven §3-9.
Tre vilkår må være oppfylt for at jordskifteretten kan vedta innpåkjøp i VA-anlegg. Minst en eiendom eller bruksrett må være vanskelig å bruke etter dagens forhold, jf. jordskiftelova §3-2. Her er det som regel nok å vise til at det er vanlig å ha innlagt vann på hytta og at det er tungvint å bruke eiendommen uten innlagt vann fordi vann må fraktes til hytta på annen måte. Eiendomsforholdene må også kunne gjøres mer tjenlige gjennom jordskiftelovas virkemidler, jf. jordskiftelova §3-3. At man slipper på frakte med seg vann vil være et godt argument. Jordskifteløsningen kan heller ikke føre til at omkostninger og ulemper blir større enn nytten for hver enkelt eiendom eller bruksrett, jf. jordskiftelova §3-18. Det skal betales vederlag for påkobling og andre lider dermed som regel ikke økonomisk last.
I tillegg er det et vilkår at de nødvendige offentlige tillatelser er gitt før jordskifteretten treffer avgjørelse, jf. jordskifteloven §3-17. Slik tillatelse kan som nevnt kommunen gi etter plan- og bygningsloven §27-3 om å tillate at tilkobling skjer til private vann- og avløpsanlegg.
Utmålingsreglene fremgår også av plan- og bygningsloven 27-3; «…Eieren av anlegget kan i så fall kreve at den som blir tilknyttet anlegget foretar eller betaler de utvidelser og forandringer av anlegg som tilknytningen gjør nødvendig, eller at det blir stilt sikkerhet for dette. Eieren kan i tillegg kreve refusjon for de opprinnelige anleggsutgiftene og senere oppgraderinger….»
Du må forvente å betale en årsavgift til VA-laget, eller dersom det ikke er etablert slikt lag, selv betale utgifter til forsikring, strøm og vedlikehold og fornyelse.
Eksempel på beregning av vederlag finner vi referert i en lagmannsrettsavgjørelse fra Hålogaland LH 2019 – 053360 og vil være retningsgivende også ved frivillige avtaler;
«Ved innpåkjøp i infrastruktur må dei nye deltakarane i infrastrukturen betala eit vederlag. Etter vanleg praksis i slike saker skal vederlaget utgjera ein forholdsmessig del av anleggskostnaden for infrastrukturanlegget, i samsvar med det prinsipp som for eksempel kjem til uttrykk i veglova §53 tredje ledd.
Utgangspunktet er kva det vil koste å bygge eit tilsvarande anlegg som det hytteeigarane får rett til å kople seg på. Jordskifteretten har i det utsendte «Forslag til jordskifteavgjerd» datert 18.10.2017 foreslått eit vederlag på 33 000 kroner pr. hytte. Dette var basert på opplysningar frå Torfinn Andreassen om ein anleggskostnad på 12 500 kr pr. hytte ved etableringa av det opprinnelege anlegget i 2001, og 14 882 kr pr. hytte i 2014 då det vart framført kommunalt vatn. Med konsumprisindeksregulering frå anleggsåret vart summen i forslaget 33 000 kroner pr. hytte. Ingen av partane har hatt serlege kommentarar til summen. Jordskifteretten legg forslaget til grunn, men med indeksregulering fram til i dag. Regulering etter gjennomsnittleg konsumprisindeks i hhv. 2001 og 2014 og den nyaste publiserte konsumprisindeksen – kpi pr. desember 2018 – gir eit vederlag på 34 400 kroner pr. hytte. I tillegg må nye deltakarar betala sin del av framtidige drifts- og vedlikehaldskostnader, på linje med dei andre hytteeigarane i H33.»
Sanitærabonnement
Når man søker om å legge rør til vann og avløp hos kommunen, må man også søke om sanitærabonnement. Et sanitærabonnement er en forutsetning for å få koblet seg til offentlig vann og avløp fra Hvaler kommune.
Tilkoblingsavgifter
For bebyggelse som benyttes som helårsbolig og fritidsbolig fastsettes tilknytningsgebyret for den enkelte seksjon eller boenhet. Tilknytningsgebyrets størrelse fastsettes årlig av kommunestyret.
Helårs- og fritidsbolig (2020):
- Tilknytning vann: kr 41 990,00
- Tilknytning avløp: kr 42 910,00
Nye abonnenter skal betale vann- og avløpsgebyr til kommunen når søknad om tilknytning er godkjent.