Hvaler Hytteforening

Den nye Tomtefesteloven – hvilke konsekvenser kan den få for deg som fester?

Bakgrunnen for endringen

En gruppe grunneiere fremmet sak for Den Europeiske menneskerettsdomstolen (EMD) etter å ha tapt i Høyesterett. EMD gav saksøkeren medhold i at de tvingende reglene om «rett til forlengelse på samme vilkår som før»/maks begrenset av KPI, kom i konflikt med konvensjonen og vernet om eiendomsretten. EMD mente at de norske reglene sannsynlig vis også var konvensjonsstridig i mange andre tilfeller. Norske myndigheter besluttet etter en utreding å endre de norske reglene slik at det ikke lenger ville foreligger konflikt med den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK).

Reguleringen etter den nye loven trer i kraft i de tilfeller der avtaleperioden har gått ut. Dvs. at en festekontrakt som ble inngått i 2. mars 1960 på 60 år – går ut 2. mars 2020. Loven gjelder da for disse kontraktene og alle som løper ut etter 1. juli 2015, §§33 og 15.

Når festetiden er ute, forlenges festeavtalen i utgangspunktet på samme vilkår som før, automatisk. Bortfester kan imidlertid kreve regulering av festeavgiften innen tre år etter at festetiden er ute. Krever bortfester en slik regulering har han/hun rett til et engangsløft av festeavgiften i forbindelse med forlengelsen av avtalen.

Avtaler som allerede er forlenget før juli 2015

For disse avtalene som er forlenget før 1. juli 2015, fortsetter festeavtalen i utgangspunktet å løpe på samme vilkår som før. Bortfester kan imidlertid fra ikrafttredelsen av loven (15.7.15) og frem til 1. januar 2018 kreve regulering av festeavgiften.

Bortfester får dermed rett til et engangsløft av festeavgiften selv om avtalen allerede er forlenget, men dette må kreves av bortfester innen 1. januar 2018. Bortfester har altså 3 år på seg til å kreve dette – etter denne dato er kravet forfalt.

Hva kan så bortfesteren kreve i ny festeavgift ved forlengelse?

Den årlige festeavgiften kan settes til 2 % av tomteverdien. (Råtomtverdi – dvs. verdien av tomten uten opparbeidelse, men med mulighet til å bygge på). Det betyr at ved beregningen av den nye festeavgiften skal det gjøres fradrag for den verdiøkningen som fester har tilført tomten. Kravet kan ikke være høyere enn det tomten kan selges for dersom det kun er tillatt å sette opp dagens bebyggelse.

Maks grense for festeavgiften

Maksimalgrense for pr. mål/dekar er satt i 2015 til kr 11 378,00. Etter dette kan festeavgiften kun reguleres i henhold til konsumprisindeksen (KPI). Som tidligere gir loven mulighet for ny regulering etter 30 år. Dette kan kreves av både bortfester og fester.

Overgangsregel

For festekontrakter som forfaller før 1. januar 2017, er det innført en overgangsregel. Det vil si at i de tilfeller der festeavgiften kommer til å øke med mer enn kr 8000,- er det bare anledning til å ta et påslag de første tre årene på kr 8 000,- i tillegg til eksisterende festeavgift. Etter dette vil det være full festeavgift.

Overgangsregel/videreføring av tidligere regel om engangsløft

Før endringene av tomtefestelovens § 33, hvor det ble bestemt at avgiften uansett ikke kunne reguleres høyere enn etter KPI, ble det aksepterte et unntak. Dersom festeavtalen utvilsomt gav rett til regulering etter markedsverdien eller andre beregningsmåter, kunne bortfester kreve dette en gang etter 2002. Deretter måtte oppreguleringen av festeavgiften skje ved KPI. Denne regelen er videreført i vedlegg II til lovendringen.

Høyesterett fastslo i en dom fra 2007, at dersom avgiften var regulert etter KPI en gang etter 2002, så mistet man retten til dette engangsløftet. En rekke grunneiere ønsker å få prøvd festekontrakter som har en formulering som ikke klart tilsier KPI – regulering for Høyesterett/EMD etter de samme prinsipper som felte Norge i EMD i 2012. Her ligger det da en fremtidig usikkerhet for mange festere.

Hva med innløsning av en festetomt?

Den nye loven har ikke gjort noen endringer når det gjelder festers rett til å kreve innløsning. De endringene som har kommet gjelder beregningen av innløsningssummen. En festetomt kan etter hovedregelen i den nye loven innløses med en beregning etter 25 x årlig festeavgift som er satt på innløsningstidspunktet. Disse reglene gjelder bare der innløsningstiden er inne eller festetiden er ute pr. 1. juli 2016 eller senere. Er innløsningstiden inne eller festetiden ute før 1. juli 2016, så gjelder de tidligere reglene om innløsning. For tidsbegrensede avtaler gjelder regelen om at bortfester alternativt kan velge 40 % av tomteverdien som innløsningssum. (§37, 1. ledd, 3. pkt.)

Så har vi noe som heter «Landbruksunntaket» – hva innebærer dette?

Mange festere har store tomter. Det var på et tidspunkt hvor «bonden» ofte sa – «ta litt til da –det kan være greit å ha stor tomt» , og det var jo greit inntil nå hvor det kan komme til å koste kanskje mer enn det smaker. Landsbruksunntaket er et særlig rettsgrunnlag som bygde- stats- allmenning og landbrukseiendom kan ha hvor festearealet tilhører gården/bruket og hvor innløsing av en festetomt ikke skal/kan finne sted. Kan din bortfester dokumentere at han/hun går inn under disse vilkårene i tomtefesteloven §34, kan kravet om innløsning bli avslått slik at du blir nødt til å fortsette et dyrt festeforhold. I disse tilfellene vil vi råde alle til å gjøre et forsøk med bortfester om å forhandle bort deler av tomten eller å få redusert festeavgift.

Avslutningsvis

Det kan være vanskelig å vite hvordan den enkelte festekontrakt skal forstås i forhold til lovens vilkår. Din avgjørelse kan få betydning for andre festeforhold, både hva gjelder pris og innløsningsvilkår. Det kan derfor være en fordel å snakke med andre festerne under samme grunneier. Det kan også være lurt å innhente juridisk bistand og eventuelt ta kontakt med tomtefesteforbundet slik at disse får eksempler på saker de bruke i saken for å oppnå bedre betingelser for festerne nå og i fremtiden. Hytteforeningen går derfor nå ut og ber sine medlemmer og andre om å være forsiktige med å signere avtaler uten på forhånd å ha fått kvalitetssikret avtalen hos en advokat eller hos Tomtefesteforbundet.

Vi må trekke i lag!

%d bloggere liker dette: