Av Lars Baklund
Advokat/Partner Advokatkontoret Nicolaisen & Co.
Universitetslektor NMBU – institutt for eiendom og juss
Tema kan muligens fremstå som lite «lystig» og komplisert, men jeg skal likevel forsøke å gi
en enkel gjennomgang av de regler som gjelder for skatt på festetomter.
Jeg vil her begrense meg til eiendommer som er festet til bolig- eller fritidsformål. Dette er en
avgrensning som det er viktig å være oppmerksom på, da bestemmelsene og skattleggingen
kan være ganske annerledes for tomter som er festet til andre formål (eks næring). En del av
årsaken til denne differansen ligger i tomtefesteloven §33.
Tomtefesteloven §33 innebærer som i hovedregel at det er en lovregulert rett til fornyelse av
festeforholdet når utløpstiden i festekontrakten inntreffer, og denne lovregulerte retten til
fornyelse er begrenset til å kun gjelde festetomter for bolig- og fritidsformål. I prinsippet
innebærer denne fornyelsesretten at de aller fleste festekontrakter for bolig/fritid derved kan
«fornyes» i det uendelige og således blir «evigvarende» (eller stetsevarige), og det er nettopp
her det skilles skattemessig.
Skattemessig skilles det (både i forhold til formuesbeskatning og eiendomsskatt) mellom
tidsbegrensede kontrakter og «evigvarende» kontrakter, og skillet har tradisjonelt vært lagt på
en varighet med 99 år. På grunn av tomtefesteloven §33 og retten til fornyelse, så vil
hovedregelen nå være at tilnærmet alle festekontrakter til bolig og fritid i prinsippet har en
varighet på mer enn 99 år – og uavhengig av hva som måtte være angitt i festekontrakten.
Helt overordnet så er det skattemessige prinsippet at ved en varighet på mer enn 99 år så er
det festeren som inntar «eierposisjonen» i skattemessig sammenheng. Jeg skal si litt mer om
dette i forhold til hhv formuesbeskatning og eiendomsskatt.
Formuesbeskatning
Som tomtefester eier man jo egentlig ikke selve eiendommen/tomten. Den festes (les: leies)
av grunneier (bortfester) mot en årlig festeavgift. Men det er altså her det skattemessige
prinsippet og skillet mellom tidsbegrensede og evigvarende kontrakter slår inn og at
festeretten dermed likestilles skattemessig som en eiendomsrett. Det vil si – du skal som fester
betale formuesskatt som om du eide tomten. Men på den andre siden skal du samtidig føre
opp et gjeldsfradrag som tilsvarer den kapitaliserte verdien av festeavgiften – dvs. nåverdien
av den kontraktsmessige forpliktelsen du har pådratt deg i festekontrakten. (Skattemeldingen).
For grunneier/bortfester blir det motsatt – dvs. grunneier skal ikke formuesbeskattes for
verdien av festetomten, men skal beskattes for den kapitaliserte verdien av festeavgiften
(nåverdien).
Formuesbeskatningen er her forankret i skatteloven §4-1, 1 ledd jf motsetningsvis skatteloven
§4-2, 1 ledd bokstav b (vedr. unntaket for tidsbegrensede rettigheter).
Eiendomsskatt
Når det gjelder eiendomsskatt så er lovgrunnlaget eiendomsskatteloven av 1975, og det
fremgår av denne at det er «eier» som skal svare/betale eiendomsskatten (se eksempelvis
§§14, 17, 19, 31).
Skattemessig er det her samme prinsipp som ovenfor ved at det er fester som inntar
«eierposisjonen» dersom festekontrakten er på mer enn 99 år, og som allerede nevnt vil jo
dette da være hovedregelen for bolig og fritid på grunn av tomtefesteloven §33 og retten til
fornyelse.
Slik sett vil det derfor i praksis være en slags «hovedregel» i tomtefeste til bolig og fritid at
det er fester som blir belastet for eiendomsskatt, og ikke grunneier/bortfester.