Lars Baklund (senioradvokat og universitetslektor NMBU)
Tomtefeste og festeavtaler er for mange viktige og aktuelle temaer, og kan være vanskelig å
forholde seg til. Tomtefeste har de senere årene vært gjennom mange endringer i
lovgivningen, og kan derfor gjøre det vanskelig å finne ut hva som egentlig gjelder for egen
festetomt.
Tomtefeste kan gjelde både næringseiendommer og bolig-/fritidseiendommer, men det er som
regel innenfor bolig- og fritidseiendommene de fleste problemstillingene oppstår. Det er også
bolig og fritid som lovgivningen konsentrerer seg mest omkring.
Mange spørsmål og problemer dreier seg om muligheten for innløsning av festetomten – som
eksempelvis:
* Kan jeg innløse (kjøpe ut) festetomten min slik at jeg blir «selveier», og eventuelt når
kan jeg gjøre det?
* I nyere tid er særlig det såkalte «landbruksunntaket» blitt et mulig tema.
* Dersom jeg kan/skal innløse – hva skal jeg betale i kjøpesum (innløsningssum)?
* Hvordan skal jeg gå frem for å kunne innløse?
Litt grunnleggende om tomtefeste og festeavtaler
Tomtefeste har eksistert lenge i Norge, og selv om det har vært en del diskusjon om å avskaffe
det (forbud) så har det blitt værende. Det er en del argumenter både for og imot.
Tomtefeste kan på en enkel måte forklares som – og sammenlignes med – et leie- eller
leasingforhold. Man leier et stykke eiendom fra en grunneier, i stedet for å kjøpe
eiendommen. Men i motsetning til leie/leasing så er det noen særtrekk ved tomtefeste som
gjør det spesielt og som da også gjør at vi har en spesiell lovregulering.
Tomtefeste er for det første svært langvarig, gjerne 80, 99 eller 100 års kontrakter. Det andre
spesielle hovedmomentet er at fester, etter å ha «leid» tomten, bygger noe (bolighus,
fritidshus, næringsbygg osv.) på eiendommen. Dette innebærer at fester investerer mye
økonomisk i eiendommen, og i noe som da ikke tilhører grunneier, men derimot fester selv
(dvs. selve bygget). Disse elementene (og sikkert flere) gjør at tomtefeste ikke kan behandles
og lovreguleres likt som andre leie- eller leasingforhold, og dagens lovgivning har da også
hensyntatt dette – ved å gi fester andre, flere og bedre rettigheter.
Festekontrakten er et viktig avtaledokument for både grunneier og fester, da det her vil fremgå
viktige opplysninger om f.eks. tidslengde på kontrakten, konkrete rettigheter eller
begrensninger på tomten, festeavgift (i alle fall den opprinnelige) m.m.
I dag er det et krav i loven om at festeavtaler skal være skriftlige, og også for eldre
festeforhold vil det nesten alltid foreligge en skriftlig kontrakt. Dersom du vurderer å kjøpe
hus eller hytte på festet tomt må du alltid få og lese festekontrakten. I tillegg skal den være
tinglyst.
Innløsning av festetomt
Mange som har festetomt, enten til bolighus eller fritidshus, tenker på at de kanskje har lyst til
å innløse festetomten. Dette betyr i praksis at man betaler et engangsbeløp til grunneieren
(innløsningssum) for at festekontrakten blir slettet, og man blir selv eier (selveier/grunneier)
til tomten.
Vi skal her innledningsvis gi en liten advarsel.
Det er ikke alltid rent økonomisk sikkert at en innløsning er gunstigere enn å fortsette å betale
festeavgift. Dette krever muligens en liten forklaring, som heller ikke er veldig kompleks. På
grunn av de gjeldende bestemmelser om oppregulering av festeavgift, så vil det ikke sjelden
være slik at den årlige festeavgiften til en viss grad «holdes nede» til et gunstig beløp – som
faktisk kan være lavere enn den årlige kostnaden ved f.eks. å låne penger i banken for å betale
en innløsningssum. Eller alternativt, dersom man bruker egenkapital (oppsparte penger), så vil
tidvis den årlige festeavgiften kunne være lavere enn den avkastningen du kan få på pengene
dine ved å plassere disse i andre investeringsprodukter. Det kan være greit å tenke litt på dette
– og kanskje sette opp et lite regnestykke.
Det vi imidlertid ofte ser, er at det rent økonomiske ikke synes å være direkte avgjørende for
om man ønsker å innløse. Ønsket om å ha selveiet tomt, fjerne «kontrollen» fra grunneier osv.
kan være like avgjørende.
Innløsningsrett og innløsningstid
Etter gjeldende tomtefestelov så har alle med bolig- eller fritidshus en rett til å få innløse, dvs.
kjøpe ut festetomten. Dette følger av tomtefesteloven §37. Det er et lite unntak fra dette (det
såkalte «landbruksunntaket») – som vi kommer tilbake til litt senere.
Det er imidlertid viktig å være klar over at det kun er til spesielle tidspunkter man kan kreve
slik innløsning.
* Det må ha gått 30 år av festetiden
* og deretter hvert 10 år ved fritidshus
* (eller) deretter hvert 2 år ved bolighus
Så ved en fritidseiendom kan man altså innløse ved 30, 40, 50 år osv. (og ved bolig ved 30,
32, 34, 36 år osv.).
En liten ting å være oppmerksom på er at det er 30 år osv. av festetiden. I noen tilfeller kan
det være ganske avvikende tidspunkter mellom når festetiden begynner å løpe og den datoen
som kontrakten er blitt skrevet under. Det er altså festetiden, ikke signeringstidspunktet som
er avgjørende.
Den neste regelen man må være klar over er at et krav om innløsning må:
* Settes frem skriftlig, og
* Settes frem senest 1 år i forkant
Innløsningspris og kjøpesum
Det neste viktige spørsmålet for mange er hva man må/skal betale for innløsningen. Dette er
regulert i tomtefesteloven §37.
Hovedregelen her er ikke så komplisert. Man skal betale:
a) enten 25 ganger oppregulert festeavgiften, eller
b) 40 % av råtomtverdien
Det er grunneier (bortfester) som velger hvilken utregning som skal brukes – og det må
påregnes at grunneier velger det som gir høyest beløp.
Vær oppmerksom på at i noen tilfeller så kan grunneier oppregulere festeavgiften før den
multipliseres med 25. Videre må man være oppmerksom på at 40 % av verdien skal regnes av
eiendommen uten de opparbeidelser/påkostninger osv. som festeren har utført – det er derfor
vi gjerne sier «råtomtverdien» (det er jo som regel festeren som har opparbeidet tomten, anlagt
vei, oppført bygg, lagt inn vann/avløp eller strøm osv.).
Tomteverdien skal videre også settes ut fra faktisk utnyttelse og ikke den potensielle tillatte
utnyttelsen. Dette er nok en differanse som ikke gjør seg gjeldende så ofte, men er likevel
viktig å være klar over. I praksis betyr det at dersom gjeldende reguleringsplan gir rom for å
bygge to eneboliger på tomten, mens det rent faktisk kun er bygget en bolig – så skal
tomteverdien settes ut fra at det kun er en bolig.
Dersom partene ikke blir enige om prisen ved innløsning, så vil spørsmålet bli avgjort ved
såkalt skjønn. Dette er en rettslig prosess som går for de vanlige tingrettene (men da med
såkalte skjønnsmenn – personer med erfaring i prisfastsettelse på fast eiendom). Det er i
tingretten der hvor eiendommen/festetomten ligger, som skal brukes.
Landbruksunntaket
Som vi skrev ovenfor, så er hovedregelen at alle skal ha rett til innløsning ved bolig- og
fritidshus. Det er imidlertid noen få unntak (tomtefesteloven §34):
* Bygdeallmenning, statsallmenning og Finnmarkseiendommene
* Landbruksunntaket
Når det gjelder det såkalte landbruksunntaket så fremgår ikke vilkårene av selve loven, men
derimot en egen forskrift. Dersom grunneier nekter innløsning med henvisning til denne, så
må grunneier oppfylle følgende krav/vilkår:
* Landbrukseiendommen har et totalareal på mer enn 100 daa, eller fulldyrka jord på
mer enn 20 daa, og
* inntektene fra festetomtene (dvs. alle festetomtene) er på mer enn ca. 24 000,- (per
2024 – indeksreguleres), og
* inntektene fra festetomtene utgjør mer enn 5 % av gjennomsnittlig driftsresultat for
landbrukseiendommen, og
* eiendommen må rent faktisk drives som en landbrukseiendom (aktivt landbruk).
Det er viktig å være klar over at det er grunneier/bortfester som skal dokumentere at vilkårene
er oppfylt – noe som er helt nødvendig da det er grunneier som har opplysningene som
kreves. En ren avvisning av innløsning uten begrunnelse må derfor ikke aksepteres. Grunneier
må kunne dokumentere hvert enkelt punkt.