Forholdet til grunneier og kommune
Av advokat Ole Sperre, Advokatfirmaet Nicolaisen & Co ANS
Sommeren er rett rundt hjørnet og en ny hyttesesong er nær. Det betyr gode dager i solveggen, turer i skogen, på sjøen, langs fjæra og yrende badeliv.
Tid for nabokonflikter
Men med årstiden og varmen i været som betyr flere som er ute med ulike gjøremål, kommer nabotvistene. De vanligste kranglene omhandler trær, hekker, gjerder, parkering, vedlikehold av veier og vi kan føye til grensetvister, vann og avløpstvister samt bryggetvister.
Hyttefolket løser det meste seg imellom. Man snakker sammen og kommer frem til gode løsninger for alle parter eller man bryr seg rett og slett ikke om alt.
Det er alltid fornuftig å søke informasjon før man konfronterer andre. De vanligste sakene er regulert i naboloven og å lese gjennom bestemmelsene her, anbefales. Lovens utgangspunkt er at man ikke skal plage hverandre, unngå urimeligheter og unødvendigheter i naboskapet.
Trær
De mest detaljerte reglene finner man om trær og hyttefolk på Hvaler som ønsker seg mer lys og utsikt, bør slå opp reglene før de setter i gang med saga. Til skrekk og advarsel er saken fra Vestre Grimsøy i Skjeberg i nærheten av friområdet Dusa, som en god advokatkollega av meg førte for to festere i tre rettsinstanser:
Under en dugnad i et hytteområde ble det ulovlig felt 80 trær på tomtene til to festere som ikke deltok i dugnaden. Disse festerne krevde erstatning fra to av deltakerne, som var initiativtakere til dugnaden og sentrale i planleggingen. De var også blant de ledende deltakerne og hadde egeninteresse i den ulovlige hogsten, men hadde ikke skaffet seg forsvarlig kunnskap om grensene. Høyesterett fant det klart at de to hadde opptrådt uaktsomt. De fleste trærne var felt av andre deltakere i dugnaden, men det kunne ikke kreves at de to selv måtte ha felt trærne for at det skulle foreligge nødvendig erstatningsrettslig årsakssammenheng. Når flere i fellesskap hadde gjort slik skade som i denne saken, måtte deltakere som hadde opptrådt slik som ankemotpartene, være medansvarlige for hele skaden. I slike tilfeller var det grunn til å lempe noe på det årsakskravet som ellers stilles. De tidligere instanser hadde fastsatt en erstatning som dekket rimelige gjenopprettingstiltak. Anken over lagmannsrettens dom ble forkastet.
Om erstatningsutmålingen hitsettes fra lagmannsrettens dom: Generelle rimelighetsbetraktninger og graden av skyld spiller inn i totalvurderingen når erstatningen skal utmåles. Lagmannsretten legger i den forbindelse vekt på at den ulovlige hogsten var omfattende og uskånsom og at det ikke ble tatt hensyn til Hellerud og Reiersen overhodet. De personer som deltok i dugnadsarbeidet har utvist en kvalifisert grad av uaktsomhet. Dette bør reflekteres i fastsettelsen av erstatningsbeløpet. Lagmannsretten har etter en helhetlig vurdering ikke vært i tvil om at de nødvendige kostnader til rimelige utbedringstiltak minst tilsvarer de erstatningsbeløp tingretten fastsatte i sin dom. Ankemotpartene har ikke påanket tingrettens erstatningsutmåling selv om de er av den oppfatning at beløpet ligger i nedre sjikt av det ønskelige. Det konkluderes med at Hellerud skal tilkjennes kr 500 000 og Reiersen kr 100 000 i erstatning.
Lagsdannelse – bruksordninger
Noen oppgaver er større og varige og egner seg for å organisere i lag og med egne vedtekter; typisk vann og avløpslag, bryggelag og veilag. Slikt samarbeid forebygger konflikter og sikrer finansiering og gjennomføring av tiltak til gode for hele nabolag.
Etablering av bruksordninger skjer som regel på grunnlag av avtale mellom flere. Av veilovens §55 fremgår det at de som benytter en privat vei som felles adkomst for sine eiendommer, og dermed er forpliktet til å bidra i drift og vedlikehold av veien, utgjør et veilag.
Veilaget skal møtes en gang i året eller når det er praktisk mulig for å drøfte drift og vedlikehold av veien og stemme over eventuelle tiltak. For de tilfeller hvor brukerne er mange og veien er lang, kanskje med forgreninger, bør man velge et styre og lage vedtekter. Årsmøtet er det øverste organet i laget.
Dersom ikke annet er bestemt i veilaget, så fattes vedtak i laget ved alminnelig flertall. Eksempler på avgjørelser veilaget kan fatte er å ta opp lån, inngi søknad om å kreve bompenger, gi eller tilbakekalle bruksrett til veien, inngå særskilte avtaler med grunneier, iverksetting av trafikale tiltak som fartshinder og etablering av parkeringsplasser mm. Veilaget kan også fatte vedtak om at arbeid skal utføres for enkelte brukeres regning dersom vedkommende brukere ikke oppfyller sine plikter etter §54.
Alternativt kan man få hjelp av jordskifteretten til å etablere bruksordninger. Det jordskifteretten gjør under en bruksordning, er å gi regler for en eller flere typer bruk i et område. Dette være seg regler for vedlikehold og bruk av en vei, regler for parkering i et område, osv. Disse reglene kan være varierende i omfang alt etter hva behovet i det enkelte tilfelle er. Noen ganger er det nødvendig med svært detaljerte regler, mens det andre ganger bare er behov for noen overordna prinsipp. Eksempel på dette kan være veilag eller ordning av en hytteeiers gangveirett over en eiendom. Her er det klart at omfanget av regler som må utarbeides, er svært ulikt. Retten kan også iverksette midlertidige bruksordningsregler så lenge jordskiftet pågår.
Konfliktråd
En frivilling ordning opprettet for å løse mange mindre tvister, er konfliktrådene. Konfliktrådene har 550 meglere rundt omkring i landet og som kan mekle mellom naboer. I konfliktrådene er det ingen som opererer som dommer, men mekleren leder prosessen og prøver å bidra til at partene kan komme til enighet eller avtale om det som er konflikten. I motsetning til rettsvesenet som ikke sjelden skaper en vinner og en taper, kan konfliktrådene virke dempende og kanskje føler begge parter at de er vinnere når det lander en avtale seg imellom.
Konfliktrådet for Hvaler kommune har adresse: Mosseveien 60, 1640 Råde. Har du en sak du ønsker å melde inn direkte kan du gjøre det på deres nettside www.konfliktraadet.no via «knappen» Meld inn en sak til konfliktrådet.
Søk bistand
Andre konflikter med naboer, grunneiere og kommune, kan kreve annen profesjonell hjelp. Dokumenter som etablerer eiendomsrett og bruksretter kan være uklare og må tolkes i lys av de regler som gjelder på området og ut fra eldre forutsetninger, kan innebære plutselige store utgiftsøkninger eller det kan være bestemmelser fastsatt i kommuneplaner som står i veien for et tiltak.
Mange hytteeiere fester tomten sin og noen må tåle oppregulering av festeavgift etter prisene på grunnarealer på stedet med jevne mellomrom. Tomtefesteloven har etter flere lovendringer fått bestemmelser som skal sikre en balansert festeavgift, og har du en liten tomt kommer du greit fra det, men mange sitter på 3-4 daa festetomt og festeavgiften hopper opp til 40-50 000 kr per år, kan det bli i meste laget. I hvert fall der du ikke får utnytte tomtearealet ved å dele fra tomter og kan skaffe deg inntekter fra frambortfeste, har rett til innløsning fordi grunneier har såkalt landbruksunntak, eller får redusert tomten din etter forhandlinger med grunneier.
Den kloke grunneier forhandler med sine festere og finner løsninger som partene kan leve med.
Noen gode råd til slutt; snakk sammen, ta saken direkte med den det gjelder, vær åpen og ærlig, inkluder de rundt deg.
God sommer!