Advokatens hjørne

Skal hytta utvides?

Forholdet til grunneier og kommune

v/Advokat Lasse Groven Egeberg – Advokatfirmaet Nicolaisen

Det er siden sist kommet inn en rekke henvendelser til både hytteforeningen og til oss med spørsmål knyttet til ønsker om utvidelser av hytter rundt omkring i landet. På bakgrunn av dette er vi blitt oppfordret til å skrive litt om tematikken – særlig med henblikk på forholdet til grunneiere når hytten står på festet grunn, samt hvordan man skal forholde seg til kommunen og søknadsprosessen.

Hytte på festetomt

Som mange vet kan feste av tomt til hytteformål beskrives som et leieforhold hvor festeren betaler til grunneier en årlig leie (festeavgift) for å ha sin hytte på en nærmere angitt tomt.  Hvordan fester kan disponere over tomten for øvrig, faktisk eller formelt, er gjerne tematikk som bare delvis eller ikke i det hele tatt er omtalt i en festeavtale.

Hovedregelen om faktisk rådighet over festetomten er i utgangspunktet regulert i tomtefesteloven §16. Fester har den samme råderetten over eiendommen som en grunneier så lenge dette gjøres innenfor rammene av festeformålet. En kan f.eks. ikke reise et kontorbygg på en tomt med fritidsformål.

Det er likevel muligheter for ganske omfattende fysiske inngrep, herunder kan trær felles, kjeller graves, vei/vann/kloakk føres frem, hage og biloppstillingsplass opparbeides. Også utvidelser i form av utbygging på tomten må aksepteres av grunneier, med mindre annet er avtalt på forhånd.

Forutsatt at festeavtalen ikke inneholder klare forbehold mot utbygging, så vil det dermed heller ikke være nødvendig med samtykke fra grunneier. Dog kan det tenkes at kommunen ønsker en tydelig avklaring. På generelt grunnlag anbefales det at grunneier orienteres om eventuelle utbyggingsplaner.

Hva angår festekontrakten, så nødvendiggjør i utgangspunktet ikke utbygging en ny festekontrakt. Det kan imidlertid tenkes at konkrete forhold ved festeforholdet for øvrig medfører et behov for endringer i festekontrakten på bakgrunn av en bygningsmessig utvidelse, men drøftet dette gjerne med en advokat.

Byggesøknad og prosessen rundt dette

Søknadsplikt i forbindelse med utbygging går tilbake til de første bygningslover. I dag finner vi denne plikten inntatt i plan- og bygningsloven §20-2. Her fremgår hovedregelen om at den som ønsker å utføre et søknadspliktig tiltak må sende søknad om tillatelse til kommune før arbeidet kan startes opp.

Hva som anses å være søknadspliktige tiltak fremgår av plan- og bygningsloven §20-1. Her fremgår det av første ledd bokstav a) at tiltak som oppføring, tilbygging, påbygging, under bygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg er regnet som søknadspliktige tiltak. Kun mindre konstruksjoner er unntatt søknadsplikt, eksempelvis mindre frittliggende bygning som oppføres på bebygd eiendom, og som ikke kan brukes til beboelse. Byggesaksforskriften §4-1 første ledd bokstav a) fastsetter at bestemmelsen dekker bygninger med mønehøyde inntil 4,0 m og gesimshøyde inntil 3,0 m. Verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) kan være over 50 m2. Garasje, uthus og hobbyverksted er eksempler på slike bygninger.

Meldesystemet etter plan- og bygningsloven er videre lagt opp slik at man som hovedregel må la seg bistå av fagkyndige med ansvarsrett for å innlevere søknad og utføre de faktiske arbeidene, med mindre det aktuelle tiltaket kan unntas fra dette kravet. Unntakene gjelder gjerne tiltak som er av enklere karakter, ukompliserte tiltak av mindre betydning der det ikke er behov for bistand fra profesjonelle aktører.

Når det kommer til selve byggesøknaden, så følger det av lov og forskrift visse krav til innholdet for at søknaden skal kunne tas til behandling. Innholdet i en søknad må, generelt beskrevet, bestå av opplysninger som er nødvendige for at kommunen skal kunne ta stilling til om tillatelse kan gis. Kommunen skal med andre ord ikke måtte gjette seg til f.eks. hvor omfattende bygget skal bli, hvordan det arkitektonisk blir seende ut eller hvor på eiendommen det er tenkt plassert.

Som del av det søknaden må oppfylle påligger det tiltakshaver en varslingsplikt overfor naboer og gjenboere. Dette gjelder også tiltak av midlertidig karakter. Nabobegrepet omfatter i utgangspunktet eierne av de eiendommene som grenser til tiltakshavers tomt, uavhengig av om nabotomt er bebygd eller ikke. I sameieforhold vil varsling av sameiets styre normalt være tilstrekkelig.

Kretsen av naboer og gjenboere kan utvides eller innskrenkes av kommunen, avhengig av hvilken grad deres interesser vurderes berørt. Varslingsplikten gjelder ikke overfor alminnelige leietakere, men naboer som fester tomt skal varsles – da skal både fester og bortfester varsles.

Når en byggesøknad tas opp til behandling stilles gjerne spørsmålet om behandlingstid mv. Viktigste tidsfrister og deres virkninger reguleres i plan- og bygningsloven §21-7.

Ved utforming av en byggesøknad skal det besvares om vilkårene for 3 ukers saksbehandling, jf. §21-7 annet ledd er oppfylt. Her kan det være fristende å krysse av for “JA”, men vær oppmerksom på hvilke kriterier som gjelder for 3 ukers behandlingstid for byggesøknader:

  • Tiltaket må være i samsvar med gjeldende regelverk og bestemmelser
  • Det er ikke behov for tillatelse/samtykke/uttalelse fra annen myndighet
  • Det foreligger ikke nabomerknader eller protester til byggesøknaden
  • Det søkes om tillatelse i ett trinn, eventuelt endring av gitt rammetillatelse
  • Byggesøknaden er levert komplett

Behandlingstiden kan forlenges til 12 uker dersom overnevnte kriterier ikke er oppfylt.

Maksimal saksbehandlingstid er 12 uker; dette betyr at en tillatelse kan gis raskere. Få derfor raskt kontakt med saksbehandler og gjør ditt for at kommunens del av jobben blir enkel.

Vær videre oppmerksom på at behandlingstiden løper fra byggesøknaden er registrert komplett av kommunens saksbehandler, og at fristen på 12 uker ikke løper den tid øvrige myndighetsorganer har saken til behandling. Behandlingstid hos andre myndighetsorganer ligger normalt på 4 uker.

Når vedtak er fattet, så kan dette påklages om nødvendig. Frist å klage er ifølge forvaltningsloven §29, 3 uker regnet fra det tidspunkt parten fikk underretning om vedtaket. Tiltakshaver, naboer, gjenboere og andre som har protestert mot det omsøkte tiltaket, skal ha underretning. For den som ikke har mottatt underretning om vedtaket, så løper fristen fra han har fått eller burde skaffet seg kunnskap om vedtaket. Det er likevel en absolutt klagefrist på 3 måneder for tilfeller av sistnevnte type.

Klage skal fremsettes for kommunen, som i sin tur vurderer om klagen bør tas til følge eller om vedtaket skal bli stående. I sistnevnte tilfelle oversendes klagen og kommunens klagevurdering til Fylkesmannen for behandling.

Fylkesmannens vedtak er som utgangspunkt endelig og således ikke gjenstand for ny klageadgang. Sak kan imidlertid bringes inn for domstolene – både med påstand om ugyldighet og med grunnlag i naboloven.

Legg inn en kommentar

Dette nettstedet bruker Akismet for å redusere spam. Lær om hvordan dine kommentar-data prosesseres.