Av senioradvokat Christian Halvorsen, Advokatfirmaet Nicolaisen ANS
Advokatfirmaet Nicolaisen får mange henvendelser fra klienter om servitutter, og bistår med
rådgivning og tvisteløsning. Mange har sikkert hørt om servitutter og at en servitutt har noe
med eiendom å gjøre, men hva er egentlig en servitutt?
Det skilles mellom positive og negative servitutter. En positivt servitutt gir en form for
råderett over en annens eiendom. Dette er typisk rett til veirett eller rett til å ta ut vann. En
negativ servitutt innebærer en begrensning i grunneiers rett til å råde over egen eiendommen,
og kan være forbud mot en bestemt type bebyggelse.
Det skilles mellom personlige servitutter hvor rettigheten kan benyttes av en bestemt navngitt
person eller personkrets, og realservitutter som knytter seg til en eiendom. Servitutter kan
være tidsbegrensede eller permanente. Regler for servitutter er regulert i servituttloven av 29.
november 1968.
Hvordan stiftes servitutter?
Den vanligste måten å etablere en servitutt på er gjennom avtale. Det er ingen formelle krav
til hvordan en slik avtale inngås. For å unngå usikkerhet anbefales det at avtaler nedtegnes
skriftlig. Servitutter kan også etableres ved testament eller hevd.
Servitutter kan endres
En endring av en servitutt kan skje etter servituttloven dersom:
- Det ikke er noen avgjørende grunn imot det, og endringen er minst like god for motparten
eller - Dersom fordelen for en part er vesentlig større en tapet til den andre.
Servitutter kan også settes til side ved ekspropriasjon.
Rettsvern for servitutter – tinglysing
For å sikre en servitutt kan den som tinglyses. Forutsetningen for dette er at avtalen er
skriftlig. Tinglysning gjør rettigheten offentlig kjent (fremgår av grunnboken).
Hvordan opphører servitutter?
Servitutter kan opphøre på flere måter, for eksempel ved at rettighetshaver samtykker til
sletting. Servitutter kan også slettes dersom de åpenbart ikke gjelder lenger. Det kan skje ved
at en tidsbegrensning utløper, eller ved rettighetshaverens død (for personlige servitutter).
Saker om servitutter
For mange eiendomseiere, inkludert de som leier grunn, kan det oppstå spørsmål om hvilke
bruksrettigheter som hefter ved egen eiendom eller hvilke rettigheter man eventuelt har til å
bruke andres eiendom.
Saker vi bistår i, reiser gjerne spørsmål om en bruksrett eksisterer eller ikke. Det er typisk
spørsmål om eiendommen A har veirett over eiendommen B? For at A skal ha en slik rettighet
må det som nevnt foreligge et stiftelsesgrunnlag, og dette er som hovedregel avtale.
I saker som gjelder servitutter kan det være begrenset med skriftlig informasjon om
rettigheten. Mange rettigheter er etablert langt tilbake i tid, og det foreligger ikke noen
skriftlig avtale og avtalen er heller ikke tinglyst. At avtalen ikke er skriftlig og heller ikke
tinglyst, innebære imidlertid ikke at det ikke foreligger avtale. I et slikt tilfelle vil man blant
annet måtte se til partens opptreden og hvordan veiretten er praktisert.