Innledning
Jeg har den siste tiden fått flere henvendelser om innløsning av ubebygd tomt festet for fritidshus.
I et sakstilfelle hadde vedkommende overtatt festekontrakten på 1980-tallet vel vitende om byggeforbudet som heftet ved tomten, men satset på at byggeforbudet ville falle bort i løpet av noen år. Da utløp av kontrakten inngått i 1970 nærmet seg, forespurte han om han kunne velge mellom oppsigelse, forlengelse eller innløsning etter tomtefestelovens bestemmelser(legalinnløsning).
Et annet sakstilfelle handlet om en grunneier som tilbød en fester å «kjøpe» to festetomter med byggeforbud.
Byggeforbudet
Hvaler kommune innførte i 1974 et forbud mot bygging av nye fritidsboliger i kommunen. Bakgrunnen for dette var at kommunen mente man hadde for mange hytter og at det var nødvendig med forbud for å bremse utviklingen.
Igangsatte planer om utbygging av områder med fritidshus ble stoppet. Mange grunneiere rakk imidlertid å inngå kontrakter om salg og bortfeste av tomter til fritidshus. Visstnok skal det være så mange som 800 tomter med byggeforbud i kommunen.
Byggeforbudet gjør at eneste måten å skaffe seg nybygd hytte i Hvaler har vært å kjøpe en eldre hytte, rive den og bygge ny. Selv om byggeforbudet har stor oppslutning, reises det stadig vekk spørsmål om å oppheve forbudet helt eller delvis.
For ca ti år siden åpnet kommunen for å lempe på forbudet for 200 tomter. I kommuneplanens arealdel satt av noen områder til fremtidig fritidsbebyggelse. For å kunne bygge nye fritidsboliger i disse områdene, er det krav om regulering av hele området. En slik reguleringsprosess må være et privat initiativ.
Kommuneplanens arealdel 2019-2031 sluttbehandles nå og flere partier har åpnet for å lette på forbudet. Ordføreren uttalte for noen år siden at han ønsket hele forbudet vekk.
Regelverket
I 1954 vedtok Stortinget midlertidig lov om byggeforbud i strandsonen og siden 1965 har det vært et generelt forbud mot å bygge nærmere enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Mye areal i Hvaler kommune ligger nærmere strandlinjen enn 100 meter.
Byggeforbudet framgår i dag av plan- og bygningsloven § 1-8. bestemmelsen lyder:
«§ 1-8.Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag
I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.
Andre tiltak etter § 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova.
Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. §§ 11-9 nr. 5 og 12-7 nr. 2.
Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf. § 11-11 nr. 4.
For områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser, eller for vassdragets kapasitet, skal kommunen i kommuneplanens arealdel etter § 11-11 nr. 5 vurdere å fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt.»
Forbudet gjelder alt av såkalte tiltak – som hus, gjerder og brygger.
Kommunene forvalter regelverket og kan gi tillatelse ved å vedta reguleringsplaner med byggegrense eller dispensasjon fra forbudet.»
Forbudet skal sikre allmennhetens tilgang til strandsonen, og ivareta miljø og biologisk mangfold
I Hvaler kommune er det per i dag ikke reell mulighet for å få dispensasjon fra forbudet pga det vedtatte byggeforbudet som ble innført i 1974.
Lav festeavgift når byggeforbud
Alt etter beliggenhet og tomtens beskaffenhet, kan tomteprisen variere og på Hvaler er det store prisvariasjoner fra flere tusen kr per m² for de hotteste objektene og ned mot et par hundrelapper per m² for de mindre attraktive.
Så lenge festeavgiften reguleres i forhold til utviklingen i pengeverdien(KPI), har byggeforbudet ikke innvirkning på festeavgiften.
Først når det skal reguleres i forhold til markedsverdien, får byggeforbudet betydning. Tomtefesteloven §33, jf. 15 fjerde ledd gir grunneier anledning til å regulere ved forlengelse av kontrakten ved utløp og til 2% av markedsverdien, det såkalte andre engangsløft. Dette omfatter også kontrakter hvor reguleringsklausulen anviser regulering i forhold til utviklingen i pengeverdien, men ikke de kontrakter hvor man har avtalt en for festeren gunstigere regulering ved utløp.
En lav årlig kostnad medfører at mange velger å forlenge kontrakter som utløper selv om det er byggeforbud på tomten. Så lenge deter byggeforbud på tomten, kan det nemlig ikke brukes utbyggingspriser for å bestemme markedsverdien av tomten. Det riktige må være å ta utgangspunkt i landbrukspris og justere litt opp til såkalt høy landbrukspris. 50 kr per m² kan være rett pris i mange tilfeller. En tomt på 2000 m² får da en festeavgift per år etter oppjustering iht 2% regelen som er 2000 kr.
Dersom byggeforbudet oppheves, vil grunneier måtte nøye seg med å regulere i samsvar med endringer i pengeverdien, dvs konsumprisindeksen. Først når det er gått nye 30 år, kan grunneier kreve regulering etter 2% av markedsverdien. Dette følger av tomtefesteloven § 15 femte ledd. Det gjør at kostnaden først spretter opp etter 30 år uansett om byggeforbudet oppheves om noen få år.
Fester kan si opp avtalen
Alternativ til å forlenge kontrakten er å si den opp. Det vil nok være festers risiko om det kan bygges på tomten, men etter avtale eller ved utløp av kontrakten kan fester si opp festeavtalen. Grunneier kan da overføre kontrakten til ny fester eller slette den fra grunnboken.
Innløsning
Er det mulig å innløse ubebygd tomt festet for fritidshus så lenge det er byggeforbud? Svaret er nei. Etter pbla § 26-1 må det ikke opprettes enheter som gjør at det oppstår forhold som strider mot plan- og bygningsloven, forskrifter eller planer. Deling eller grenseendring må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i loven. Dette innebærer at det for eksempel ikke kan fradeles tomter i et område som i henhold til arealplanen ikke kan bebygges. I Kommunal- og regionaldepartementets prinsipp- og tolkningsuttalelse 13. august 2013 er det lagt til grunn at omgjøring av festegrunn til grunneiendom alltid krever søknad og tillatelse plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav m, også ved innløsing omfattet av tomtefesteloven § 32 tredje ledd.
Nye vilkår i feste
Det man likevel kan avtale er nye vilkår i feste og som gir rett til innløsning fra det tidspunkt byggeforbudet oppheves. I sakstilfellene nevnt innledningsvis ble nettopp dette vurdert. Opplegget er å lage nye vilkår i feste; festeavgiften ble satt til kr 1,- og som en engangsavgift. Dvs. grunneier kan ikke regulere festeavgiften senere, jf. tomtefesteloven § 15 sjuende ledd. Festetiden følger av tomtefesteloven og er til kontrakten sies opp av fester eller løses inn, § 33 jf. § 7. Det avtales videre rett til innløsning og plikt for bortfester til å medvirke til deling- oppmåling og overskjøting av tomten. Vederlaget settes til høy landbrukspris og betales så fort nye vilkår er avtalt og tinglyst.
Det man trenger er altså kjøpekontrakt, avtale om nye vilkår i feste og eventuelt en transporterklæring eller skjøte hvis festekontrakten også skifter fester. Nye vilkår om feste tinglyses i grunnboka.