Forholdet til grunneier og kommune
v/Advokat Lasse Groven Egeberg – Advokatfirmaet Nicolaisen
Som mange vet kan feste av tomt til f.eks. bolig- eller hytteformål beskrives som et leieforhold hvor leietakeren eller festeren betaler til grunneier en årlig leie for å ha sin bolig eller hytte på en nærmere angitt tomt. Hvordan fester kan disponere over tomten for øvrig, faktisk eller formelt, er gjerne tematikk som bare delvis eller ikke i det hele tatt er omtalt i en festeavtale. Av og til oppstår derfor uklarheter eller uenighet mellom fester og grunneier om dette.
Faktisk rådighet
Den faktiske rådigheten en fester har over festetomten er regulert i tomtefesteloven §16. Hovedregelen her er at fester har den samme råderetten over eiendommen som en grunneier så lenge dette gjøres innenfor rammene av festeformålet. En kan f.eks. ikke reise et kontorbygg på en tomt som er ment for en hytte. Å starte sandtak eller steinbrudd på en hyttetomt er det heller ikke anledning til.
Utgangspunktet for festetomter er at det ofte kan være tale om ganske omfattende muligheter for fysiske inngrep, herunder kan trær felles, kjeller graves, vei/vann/kloakk føres frem, hage og biloppstillingsplass opparbeides.
I de tilfellene hvor avtalen regulerer den fysiske rådigheten, vil avtalens rammer være gjeldende. Typisk har gjerne grunneier forbeholdt seg retten til å råde over trærne på festetomten. I slike tilfeller kan likevel fester kreve trær felt dersom de hindrer utsikt eller på annen måte er til ulempe. På den annen side kan festeren også kreve at trær blir stående dersom de har en viss verdi for fester, herunder trivsel på plassen.
Dette om trær gjelder også for såkalt punktfesteforhold. Tomtefesteloven §16 tillegger den faktiske rådigheten ved punktfeste et tenkt areal rundt hytta på ca. 1 dekar inkludert grunnen hytta står på.
Rettslig rådighet – salg eller utleie
Det er en rekke rettslige disposisjoner som kan være aktuelle for en fester, f.eks. muligheten til å overdra festeavtalen sammen med hytta over til noen andre. Adgangen for dette finnes i tomtefesteloven §17. Loven åpner her for flere former for overdragelse, f.eks. salg, gave, bytte eller ved arv. Eventuelle begrensinger i overføringsrett må fremgå av festeavtalen. Også utleie av hytte på festet grunn er det adgang for, dog innenfor rimelige grenser – en endring i bruksformål fra fritidseiendom til totalt kommersialisert utleie er det nok ikke uten videre mulighet til uten særskilt avtale.
Pantsettelse
En hensiktsmessig utnyttelse av en festetomt kan i mange tilfeller forutsette behov for å kunne reise penger. Det kan derfor være aktuelt å kunne tilby festeretten med påstående eller oppførende bygning som sikkerhet. Dette åpner tomtefesteloven §18 for, med mindre annet fremgår av festekontrakt eller annen lovgivning. Det er imidlertid ikke anledning til å avtale at fester ikke kan pantsette kontrakt og hytte. Et pantsettelsesforbud vil da ikke være bindende. Festerens pantsettelsesmulighet kan bare avskjæres gjennom et forbud om overdragelser. Dette da pant forutsetter adgang til f.eks. å selge festeavtalen sammen med bygg på festetomten.
Andre rettslige disposisjoner – servitutter
Av tomtefesteloven §19 fremgår det at en fester har anledning til å stifte rettigheter til fordel for andre, f.eks. gi eier av naboeiendommen rett til å kjøre over festetomten. Slike rettigheter vil imidlertid være begrenset til rammene for festeforholdet – dvs. at dersom festekontrakten har 10 år igjen, så vil ikke naboen ha veirett for lengre tid enn 10 år.